30 июля 2025

Концепция гибридных ДДУ: рассрочка вместо ипотеки — новый тренд рынка жилья При длительной рассрочке часто требуется погасить её до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ). Если у дольщика нет средств, нужно расторгать договор долевого участия (ДДУ) и подписывать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) для сохранения прежних условий. Это усложняет сделку и создает определенные риски. Артем Апатин, замруководителя проекта по финансам одного из крупнейших застройщиков страны, предложил концепцию нового финпродукта, который мог бы помочь оформлять рассрочку с особыми условиями вместо ипотеки. Гибридный ДДУ с конвертируемым долгом 🟠 До получения РВЭ дольщик вносит платежи как «инвестиционные взносы» по графику рассрочки на 3–10 лет. После получения РВЭ застройщик отражает безденежную реализацию объекта в сторону дольщика, а непогашенный остаток конвертируется в целевой заём с аналогичными условиями оплат. 🟠Так, застройщик списывает объект с баланса, а дольщик может оформить право собственности. Застройщик остаток стоимости может конвертировать в заем под залог квартиры, затем — продать этот долг банку через переуступку прав или закладную на залог, получая ликвидность. Банк же, приобретая долг, восстанавливает ипотечный портфель и кредитные потоки — при этом застройщик работает как «скрытый ипотечный агент», посредник между дольщиком и банком. Гибридный ДДУ с встроенным деривативом (колл-опционом) 🟠Договор включает особые условия колл-опциона, предоставляющие дольщику право продлить рассрочку после РВЭ без формального расторжения договора. Выплаченные суммы считаются «премией» за опцион, дата получения РВЭ – «датой экспирации опциона», а остаток – «страйк-ценой». 🟠 Дольщик может активацией опциона продлить сроки оплаты, сохраняя все первоначальные условия — метраж квартиры, стоимость, график платежей. При отказе от опциона премия возвращается (с небольшими возможными удержаниями). Что думаете о таком механизме или как решаете вопрос продаж в рассрочку вы? 👇