16 декабря 2023

🔠Лед для застройщика // О том, с чего начинается охлаждение рынка льготной ипотеки Вчера вслед за повышением ЦБ ключевой ставкой до 16% правительство приняло, кажется, неожиданное для рынка решение изменить существующую конструкцию льготной ипотеки. Минимальный порог первоначального взноса (ПВ) повышается с 20% до 30%, а для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти снижается максимальный размер таких кредитов с 12 млн руб. до 6 млн руб., то есть до уровня, который первоначально был установлен для других регионов страны. Власти в то же время повысили лимит по ипотеке с 6 млн до 9 млн руб. по дальневосточной и арктической программам кредитования, пытаясь, вероятно, таким образом подключить к ним крупных системных застройщиков, которые пока не горят особым желанием строить там, где высокая себестоимость и неочевидный спрос.   ▪️Ничего не предвещало такого развития событий. За несколько дней до новости о повышении минимального размера ПВ рынок ловил позитивные сигналы, посылаемые президентом. Например, он говорил, что необходимо обсудить идею поднять планку по льготной ипотеке выше 6 млн руб. и для регионов. Цены на новостройки из-за действия льготки взлетели не только на московском и петербургском субрынках, но и там. ▪️Это может означать, что правительство, не дожидаясь официального дедлайна завершения льготной ипотеки под 8% для широкого круга покупателей жилья — лета 2024 года — решило постепенно сворачивать ее — не напрямую, а косвенными мерами. Сразу же после вчерашнего решения властей увеличить размер ПВ эксперты стали раздавать комментарии, что этот шаг приведет к сокращению спроса на рынке новостроек на 20-30%. Так, например, после повышения ПВ до 20% в начале осени этого года, уже в октябре объем выданных льготных ипотек сократился на 22% месяц к месяцу, до 212 млрд руб. Не исключено, что вслед за повышением ПВ регулятор будет вводить другие ограничения, связанные, например, с оптимальными ежемесячными доходами потенциальных заемщиков или ограничениями по числу кредитов, который может получить один человек. Вряд ли эти ограничения властями вводятся без длительных консультаций с кем надо. Так, в начале декабря президент говорил буквально следующее: ЦБ и правительство дискутируют, чтобы не перегревался ипотечный рынок, это необходимо учитывать. ▪️Кажется, мы становимся свидетелями того, как вынимается один из кирпичиков в основании карточного дома застройщиков, построенного на «вертолетные» деньги, которые стройиндустрия начала получать в разгар пандемии в виде широкомасштабной программы льготной ипотеки. Но полностью он вряд ли разрушится. Остается семейная ипотека, за сохранение которой, учитывая сложную демографическую ситуацию, выступает и правительство, и ЦБ, хотя все еще значительные темпы выдачи всех типов льготных кредитов, на долю которых сейчас приходится свыше 80%, все еще беспокоят регулятора. Сейчас доля семейной ипотеки в общей структуре всех льготных программ, по данным Frank RG, достигает 45%, за десять месяцев 2023 года она выросла на 7 п. п год к году, в то время как на долю ипотеки под 8% для широкого круга заемщиков сократилась на 9 п. п, до 42%. Доля других специфических программ, как IT-ипотека, дальневосточная и сельская остается на уровне 13%. ▪️Похоже, курс на охлаждение ипотечного рынка, о чем не раз говорил ЦБ, взят.