18 июля 2023

Продажи недвижимости растут — что происходит с ипотекой в России? В июне российские банки спрогнозировали рекордное увеличение общего объема выданной ипотеки — больше ₽6 трлн в год. ЦБ в 2023 ожидает рост на 13%—17% год к году. Кажется, рынок перегрет, но даже с учетом инфляции он продолжает расти. Почему это происходит, и чем это опасно для нашей страны? Первая причина — «программы софинансирования», которые уменьшают ежемесячный платеж за счет роста стоимости квартиры. При этом средний срок выплат растягивается. Впрочем, с этим ЦБ пытается бороться, увеличивая первоначальный платеж. Вторая причина куда прозаичнее — 40% падение российского фондового рынка и недоступность западного. К этому прибавляем скачки курса и резкое сокращение возможностей для классического инвестирования. Все это привело к росту запроса на альтернативные инструменты. По сути, именно недвижимость оказалась наиболее понятной, предсказуемой и стабильно растущей инвестицией. Главная проблема во всем происходящем — это рост цен. Льготная ипотека не сделала недвижимость доступнее, она просто разогнала цены и породила множество неприятных явлений. Например, за 10 лет средняя площадь квартиры в московской новостройке упала с 77,3 м² до 54,4 м² — аж на 30%. В новостройках даже бизнес-класса доля студий и однокомнатных квартир резко увеличилась. Цены на квадратный метр растут быстрее доходов россиян — это объективно огромная проблема, которая не решается субсидиями. И это очень больной демографический вопрос. Решит проблему только сдувание ипотечного пузыря и падение цен. Да, будет больно — но в конце концов рынок станет здоровее.